東久留米マンション管理組合連絡会は、インペリアル東久留米管理組合の岸理事長を中心とする設立準備委員会の呼びかけで、「マンション管理組合・居住者相互の交流」「コミュニティの育成」「マンション問題の解決」を目的に、平成25年9月7日(土)、東久留米生涯学習センターにおいて設立総会を開きました。

敬称略・順不同

出席者
来 賓 東久留米市市民部長 中島 哲
旧首都圏マンション管理士会 清水 俊雄
同 徳田 賢一
組 合 参加組合 5
個 人 参加者 8人

平成29年9月3日(日) 第12回マンション管理セミナー

当会の顧問(マンション管理士)徳田賢一が初任の管理組合役員を対象に、「マンション管理の基礎知識」と題した講演を行った。

講演の内容は、@管理組合とは A管理組合役員の職務 B理事会の運営 C専門委員会の役割 D委託管理会社の責任 E専有部分の改修 F居住者からの苦情処理などについて説明を行った後、平成28年3月に公表されたマンション標準管理規約の改正点などについての説明を行った。

引き続き、マンションを自分たちの手で守るための自主点検のあり方について、マンション管理センター発行の冊子をもとに留意事項などの説明が行なわれた。

さらに、このところ大きく報道されているマンションの民泊対応についての説明が行なわれた。要点は、以下のとおりである。

@ 本年6月に成立した住宅宿泊事業法に基づく住宅の宿泊事業(いわゆる民泊)が、平成30年6月16日までには施行されることになっており、早ければ来年3月頃から届出が開始されるものとみられている。

A そこで、国土交通省は本年8月29日付けをもって、マンション標準管理規約及び同コメントの「専有部分の用法」に関する条項の一部改正を行ない、マンションとして民泊を認めるのか、それとも認めないのかを管理規約に明示しておくことが必要であるとして、条文の改正案文を示している。

B 報道によると、すでに一部地域では、違法民泊の差止めを求めて訴訟を提起するという事例も見られることから、管理組合として早急な対応が求められている。
平成29年7月2日(日) 市民自主企画講座「マンション学」@を開催

東久留米市教育委員会の承認を得て、市民自主企画講座(マンション学)として元高崎健康福祉大学教授 松本恭治氏を招聘し、「人口減少社会と管理不全マンション」と題する講演会を開催した。
講演の内容、主要点は以下のような事項である。

 * 人口減少と高齢化が進む中にあって、同時に、家族のあり方が大きく変わり、単身化、親族の分散居住が顕著となっている。特に、都市部においては世帯人数の減少と住宅規模の縮小が見られる。

 * 高齢単身世帯の居住面積を見ると、高齢者ほど面積の大きい、広い家やマンションに住んでいる。高齢者は小規模住宅に移り、子育て中の若年者に広い家に住ませることが望まれる。

 * 単身居住者の年代別の分布状況を見ると、昭和60年を基準とした場合、この30年間で80歳前後の女性の高齢単身者は約4倍に増えている。女性の単身居住者は75歳から80歳がピークで、最多数となっている。

 * マンションに限ったことではないが、近年、無縁社会化、匿名化、相互扶助の意識が希薄化し、防災、防犯、防火への対応などに不安が増している。

 * 人口減少社会にあって、適切なマンション管理を行なっていくためには、空き部屋を作らない、増やさない、同時に外部居住の区分所有者が少ない状態を維持することができるかどうかが要諦である。また、外部居住者を把握していたとしても、いつの間にか死亡していて、相続人も定かでないというケースが多く見られるようになっている。

 * 所有者が転出し空き部屋が増えるということは、同時に責任のない賃貸入居者が増えることとなり、マンションの適切な管理が難しくなる(区分所有法は共用部分の管理は所有者が共同して行うとしている)。個人情報の保護という問題もあって、居住者の正確な居住情報を把握することが難しくなってきているが、管理者(理事長)が自らの責任において適切な対応を行なっているところでは、特段のトラブルもなく維持管理も修繕も適切に行なわれている。

 * 理事長が月額20万円の報酬を得ているところもあるが、管理組合の運営は、理事会が管理会社と協調しながら、管理者としての責任を全うし得るかどうかが適切なマンション管理の決め手となる。役員が輪番制によっているところでは難しいようにも思うが、理事長の資質に負うところが極めて大きいと言わなければならない。マンションの適切な維持・管理・長寿命化は、理事長に適任者を得ることができるかどうかが鍵とも言える。

 * とにかく、理事会が管理会社任せでなく自立し自ら汗を搔き、コミュニティが良好に形成されているところでは、住民同士のトラブルも少なく、防災・防犯への備えもできているように思っている。

 * 一般的に、現在の住居・住まいが終着駅化している傾向が見られる。国策として、施設ケアから在宅ケアに切替えられてきていることを思えば、一部の自治体や金融機関で勧めている「リバース・モ−ゲージ」(自分の不動産を担保に生活費の融資を受け、死後、担保不動産を処分して返済に充てるもの)を活用することも考えるべきであろう。ただ、現実の問題として、マンションの場合は資産価値の評価方式賀が難しいこともあって、まだ、かなり制約が多いようである。

 * マンション居住者も高齢化が進み、自治会と同様、管理組合ないし自治会が高齢者の支援活動に参加するところが多くなってきている。管理会社が積極的に支援しているところもあるが、費用負担の問題もあるので、管理組合・自治会が十分協議して、高齢者の見守り、交流の場の提供など可能な方策を検討するときに来ている。

 * 空き部屋の多い団地では、集約することを念頭に、お互いに住み替えを行なうことが望まれる。例えば、10棟で構成されている団地で、それぞれの棟に2割程度の空き室があるとするならば、2棟を消滅させることとし、健全な8棟に集約するというようなことを考えるべきではないかと思う。

平成29年5月28日(日) 平成29年度の定期総会開催

総会においては、@平成28年度事業報告に関する件 A平成28年度会計報告に関する件 B平成29年度事業計画に関する件 C平成29年度収支予算に関する件 D平成29年度役員の選任に関する件 の5議案を提案し、いずれも賛成多数で承認された。

平成29年度役員 理事 安藤寅行(副代表)、石倉誠司、岸邦彦(代表)、木村温眞、濱中冬行、松島啓
二(副代表)  監事 杉原元雄  顧問 徳田賢一(マンション管理士)、吉本博雄(マ
ンション管理士)

総会終了後、岸代表が当会(東久留米マンション管理組合連絡会)ホームページの「トピックス」欄掲載記事の内容について解説するとともに、アメニティ(集合住宅管理新聞)の「管理組合を取り巻く企業の矜持」と題する記事を引用して、管理組合が自立して運営することの大切さを説明した。
 
平成29年2月25日(土) 第11回マンション管理セミナー

東京消防庁本庁において地域防災担当の副参事や防災部震災対策課長を歴任し、消防防災のスペシャリストとして実績を積んでこられた東久留米消防署長 江原信之氏を招聘して、「首都直下地震とマンション防災」を主題とする講演をお聞きした。
講演の主要点は以下のとおりである。

1 過去の震災時対応から学ぶ
過去の大震災(関東大震災、阪神・淡路大震災、東日本大震災)発生時における住民の側の対応、取り組みから得た教訓として、一人ひとりの自助の必要性、各地域の特性に合わせた共助、公助の重要性が強調された。
東日本大震災において見聞した震災対応の例として、あるマンションでは、集会室に対策本部を設置するとともに共有スペースを自主避難所に指定し、ボランティアを募って炊出しや高齢者宅への水・食料の配付、被害住戸の後片付けを行い、また、自治会役員が全戸の安否確認と各住戸のブレーカーの遮断(二次災害の抑止)を行なうなど、先進的な活動を展開し、住民に喜ばれた事例が紹介された。

2 被災時のポイント
* 家屋倒壊など狭い空間で生き延びる→保温する、埃を吸わない、水分を補給する
* 救助側の心構え→要救護者の容態を安定させる(元気付ける、励ます)
  観察のA・B・C:Airway(気道)・Breath(呼吸-人工呼吸)・Circulation(循環-心臓マッサージ)の確保、グラン症候群の処置(圧迫による敗血症対策)

3 命を守る、被害を少なくするポイント
* 家具の転倒防止(負傷の3〜5割は家具<テレビ・本棚・食器棚で各3割>の転倒・落下による)
* 自主防災組織との連携、各階ごとのコミュニティを強化、防災訓練の実施
* 近隣とのコミュニティーの形成(災害に強い人づくり、地域の避難所連絡会への参加)

4 首都直下地震の発生に備えて
* 火災を発生させない、たとえ出火しても初期に消火する
* 地域や事業所の初期消火体制を充実する
* 訓練や家具の転倒防止措置などの事前の備えが被害を少しでも軽減させることなどが被害を少なくする対策として重要であると強調された

◎ 当日、市の佐川防災防犯課長、同井上主査が特別参加し、質疑応答の中で、佐川課長は災害時の救援物資の受け渡しに関連し、マンション管理組合も、避難所ごとに実施している「避難所運営協議会」に参加されることを期待する旨、述べた。

以上
 
平成28年12月11日(日) 第10回マンション管理セミナー

前回のセミナーに引き続き、マンション管理をめぐる諸問題についての意見交換を行なった。
問題提起された主な課題は、以下のようなものであった。
* 給・排水管設備の更新
* 漏水事故とマンション保険
* 大規模修繕工事の周期の見直し
* 役員の選任(任期の見直し、再任の必要性)
* 自治会・自主防災会・老人会の組織化
* 限界マンション、スラム化への対応
なお、岸代表が参考情報として以下の3点についての説明、解説を行なった。
1 民泊問題に対するマンションとしての対応について
 ⇒管理規約に明示することが望ましい。
2 マンションの売買取引に際し開示されるべき情報項目の拡大について
 ⇒マンション管理組合の活動状況など、詳細なデータを提供することになった。
3 東京都マンションポータルサイトの開設について
 ⇒マンション施策に関する法令やデータを調べることができ、非常に有効である。
 
平成28年10月2日(日) 第9回マンション管理セミナー

今回は始めて試みとして、マンション連絡会会員によるマンション管理をめぐる諸問題についての意見交換を行なった。岸代表が「理事会運営上の課題」と題する取りまとめ資料を配付し、これを基に、それぞれ意見の発表・交換を行なった。
意見交換・協議した事項等の概況は以下のとおりである。
@ 管理形態について⇒主体的な管理が望ましい
A 管理者管理について⇒慎重な対応が必要
B 給水管の交換について⇒平素から給水管の劣化状況等を把握しておくことが肝要
C 専有部分からの漏水について⇒責任を明確に!
D マンションの長寿命化について⇒ハード面、ソフト面からの現況把握と将来展望が肝要
E 高齢者の見守りについて⇒コミュニティの形成が必要
F 土地の管理・植栽のあり方について⇒理事会の関与が望まれる
平成28年7月24日(日) 第8回マンション管理セミナー

マンション管理士(当会顧問) 徳田賢一が「マンション標準管理規約の改正」を主題に講演を行った。
近年、組合員の高齢化を背景とした管理組合の担い手不足、管理費滞納等による管理不全等が指摘されていたことから、国土交通省は、有識者による検討会の報告を受けて、本年3月31日付けで「マンション標準管理規約」の一部を改正している。
改正点は12項目に及んでいるが、その主要点は、外部の専門家の活用、コミュニティ条項等の再整理、暴力団等の排除、管理費等の滞納に対する措置などであるとして、これらの事項を中心に説明を行なった。
なお、この度の改正を受けて、現行の管理規約を改正する必要があるかどうかということについては、実態を踏まえて、個々に検討することが望ましいが、将来を見据え、暴力団等の排除条項(理事会役員への就任禁止、暴力団への貸与禁止)は取り入れておくべきではないかと指摘した。
平成28年5月29日(日) 平成28年度定期総会開催

総会においては、

@平成27年度事業報告に関する件
A平成27年度会計報告に関する件
B平成28年度事業計画に関する件
C平成28年度収支予算に関する件
D平成28年度役員の選任に関する件
E東久留米マンション連絡会会則の一部変更に関する件


を提案し、いずれも賛成多数で承認された。

規約の改正では、会長職を代表に変更したほか、若干の条文整理を行なった。

平成28年度新役員

理事 安藤寅行、石倉誠司、岸邦彦、木村温眞、濱中冬行、松島啓二

監事 杉原元雄

顧問 石田裕司(マンション管理士)、徳田賢一(マンション管理士)


<岸会長あいさつ要旨>


@マンションは都市部における居住形態のひとつとして定着し、マンションのストック数はすでに600万戸を超えるまでに至っている。

Aこれからのマンション事情を展望すると、絶対数がほぼ充足されてきているにもかかわらず分譲マンションの建設が続いていることから、マンション市場は選別の時代に入っていくものと推測される。耐震性に優れ、適時、適切な管理が行なわれている良質のマンションは、市場で人気が出て新たな価値を生みだすことになるが、管理不全のマンションは徐々に市場から見放されていくことになろう。

B分譲マンションでは、ひとつの建物を区分して所有することとされているが、一方において、区分所有者が共同して管理に当たるとされていることから、管理組合としての主体的かつ適切な管理ができていないところも多く見受けられ、種々の問題が派生している。

Cマンション管理組合が共同して行う管理業務は、現実の問題として種々の問題、困難を伴うが、とにかく、管理組合、住民が力を合わせて、適時、適切な管理に努めていかなければならない。

Dこのところ、人口の減少、区分所有者の高齢化が進む中にあって、空き室・賃貸住戸の増加、スラム化、ゴーストマンション、限界マンションなどの問題や課題が取沙汰されているが、マンション管理に携わる者としては、ある種の覚悟をもって適時・適切な管理に努めていくことが肝要である。
平成28年2月7日(日) 第7回マンション管理セミナー
当会理事(一級建築士)濱中冬行が「マンションの給排水管の改修・維持管理に関する基礎知識」を主題に講演を行った。
講演の要旨は、@給排水管の診断・・・給水管診断のポイント、排水管診断のポイントなど A排水管の維持管理・・・排水管清掃の効果的な方法など B給水管改修のポイント・・・給水管の改修・・・ライニング更正、直結増圧化→配管ルートの単純化など C排水管改修のポイント・・・ライニング更正(十分な乾燥が必要)、排水管の全面的な改修(住戸内の作業を伴うため、専有部分の工事についても予算措置を講じることができるかが課題)
平成27年11月1日(日) 第6回マンション管理セミナー
当会理事(日本マンション学会会員)岸邦彦が「マンション防災とコミュニティ」を主題に、地域及び行政との連携の必要性を強調した基調報告を行い、その後、市の生活文化課長 菅原信氏及び防災防犯課長 山下一美氏から市の施策及び現況等についての説明を受けた。
両課長とも、本年5月の総務省通知(都市部をはじめとしたコミュニティの発展に向けて取り組むべき事項について)を前向きに捉えた説明であったので、今後、コミュニティ活動を行っている管理組合については、地域団体として、自治会と同等の取り扱いをされるよう要望した。
平成27年9月30日(水) 東久留米市防災まちづくり学校の講座を担当
当会理事 岸邦彦が東久留米市防災まちづくり学校の講座「マンションの防災」を担当、講義した
平成27年7月26日(日) 第5回 マンション管理セミナー
一般社団法人 マンション大規模修繕協議会の代表理事 米沢賢治氏を講師にお招きして「大規模修繕工事の極意 管理組合がなすべきこと」と題する講演、勉強会を開催した。
講演では、新しい提案として@修繕周期を12年から15年に延ばす(その仕組み、具体的な方策) A建物自主点検の薦め(管理組合は建物の現況を把握することが肝要)について、詳細かつ具体的な説明が行われた。
なお、当日は市民部生活文化課長の菅原 信氏が特別参加し、「本年5月の総務省通知にあるとおり、マンション・地域防災の視点からも、コミュニティ活動を行っている管理組合については、今後、地域団体として自治会と同等の対応、取扱いをしていかなければならないと考えている」旨の挨拶があった。
平成27年5月31日(日) 平成27年度定期総会開催
総会においては、@平成26年度事業報告に関する件 A平成26年度会計報告に関する件 B平成27年度事業計画に関する件 C平成27年度予算に関する件 D平成27年度役員の選任に関する件 の5議案を提案し、いずれも賛成多数で可決、承認された。
平成27年度新役員 理事・・・安藤寅行、石倉誠司、岸邦彦、木村温眞、濱中冬行 監事・・・杉原元雄、松島啓二 顧問・・・石田裕司(マンション管理士)、徳田賢一(マンション管理士)
なお、岸会長はあいさつの中で、総務省は5月12日付けで都道府県総務担当部長あての通知「都市部をはじめとしたコミュニティの発展に向けて取り組むべき事項について」を発出、この中で「自主的な活動を行う管理組合を町内会や自治会と同じ地域活動の担い手として位置づけ、自治体が支援するよう要請している」ので、今後、行政との連携、協働がより一層、深まることが期待される。連絡会としては、積極的に協力していきたい旨、述べた。
総会終了後、「大規模修繕工事を経験して得られた教訓」を主題に、参加者による意見交換会を開催した。
平成27年3月1日(日) 第4回 マンション管理セミナー開催
当会理事 岸邦彦、同 木村温眞が「マンション・地域コミュニティの形成」を主題として基調報告を行い、出席者による意見交換を行った。東日本大震災では、コミュニティがうまく機能した地域とそうでない地域で対応に大きな差異が見られたことから、総務省が平成24年7月に研究会を立ち上げ、コミュニティのあり方、再生方策について研究、検討を行っていることを報告し、マンションにおける自治会活動の必要性、有効性を訴えた。
平成27年2月3日(火)
当会の業務運営に関し、東久留米市に対して支援、協賛方を要請していたところ、2月3日付けの文書で東久留米市後援等の名義  使用について承認を得る。したがって、今後は市の支援、協賛の下に活動を展開することとなる。
平成27年1月22日(木) 当会理事 岸邦彦が「防災まちづくりの会・東久留米」からの招請により、同会の月例会に出席し、「分譲マンションにおける防災上の問題点」と題して講話を行った。
平成26年12月6日(土) 第3回 マンション管理セミナー開催
当会理事 濱中冬行(一級建築士)が「耐震に関する基礎知識とその資金計画」を主題として主題として講演を行った。講演では、過去の地震においてどのような建物が被害を受けているかなどを説明し、耐震診断の有効性などについて説明した。
平成26年11月19日(水) 東久留米市防災まちづくり学校の講座を担当
当会理事 岸邦彦が防災まちづくり学校の講座「マンションの防災」を担当、講義した。講義の中で、マンションにおける自主防災組織の必要性を強調するとともに、原則として損傷、被害のないマンションの居住者は避難所に行かないこととを約束し、市は、あらかじめ登録したマンションに関しては、避難所に準ずる取扱いをするよう要望していくよう検討中である旨、説明した。
平成26年9月27日(土) 第2回 マンション管理セミナー開催
当会理事 岸邦彦が「マンション管理・管理費等の節減策」について基調報告を行い、出席者全員で意見交換を行った。
平成26年3月29日(土) 第1回 マンション管理セミナー開催
マンション管理士 石田裕司氏により、「区分所有法、マンション管理適正化法、標準管理規約」に関する説明を行った。
平成25年10月6日(土) 第1回 交流会開催
マンション管理、大規模修繕工事などについての意見交換、交流を行う。
平成25年9月7日(土) 第1回 東久留米マンション管理組合連絡会設立総会
設立総会後、首都圏マンション管理士会の清水俊雄氏により、「マンション管理をめぐる諸問題」を演題として、記念講演を実施。

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